Ocenění nemovitosti odhadní cenou je důležitý institut, který je velmi často používán. Kdy budete odhad potřebovat? Kdy ho budete dělat dobrovolně a kdy se naopak bez něj vůbec neobejdete?

Odhad nemovitosti budete potřebovat při koupi, prodeji, pro výpočet daně z převodu nemovitosti a darovací daně. Bez odhadu ceny nemovitosti se neobejdete ani při získávání hypotéky, při pojištění nemovitosti, při vyřizování dědictví, rozdělení spoluvlastnictví a i v dalších případech.

Administrativní odhad

Potřebujete-li administrativní odhad, který se též nazývá jako úřední, obraťte se na soudního znalce. Ti jsou jmenováni příslušným krajským soudem. Jejich seznam je možné získat u Komory soudních znalců či na krajském soudu. Tyto odhady budete potřebovat nejčastěji pro výpočet daně darovací nebo daně z převodu nemovitosti. Znalecký odhad, tedy odhad vypracovaný soudním znalcem, je zpracováván na základě prováděcí vyhlášky zákona o oceňování. Prováděcí vyhláška používá pro výpočet administrativní ceny, koeficienty polohy a koeficienty změn cen stavebních prací.

Oceňovací vyhláška dělí nemovitosti či stavby podle různých kritérií, a to jak z hlediska druhu a způsobu využití, tak z hlediska polohy nemovitosti, jež má nezanedbatelný a často i rozhodující vliv na konečnou cenu. Je tedy zřejmé, že v podstatě stejná nemovitost, jež je užívána různým způsobem a je umístěna v jiné lokalitě má různou odhadní cenu Toto platí i o naprosto stejné nemovitosti umístěné v různých lokalitách (např. rodinný dům v Praze má podstatně vyšší cenu než shodný rodinný dům v Hodoníně apod.)

Tržní odhad

Tržní odhad má za úkol ozřejmit, za kolik je možné byt, dům či pozemek prodat. Tržní odhady si můžete nechat zpracovat také u koncesovaných odhadců, kteří pracují na základě živnostenského listu. Koncese k jejich činnosti jim vydává Ministerstvo průmyslu a obchodu.

Pro vypracování tržního odhadu se používají tři základní metody, z nichž vzejdou tři dílčí hodnoty nemovitosti - výnosová, porovnávací a věcná. Pro přesnější výsledek se často používá jejich kombinací.

Tip: Zajímá vás, jaký druh bydlení je pro vás nejvýhodnější? Čtete!

Cena, kterou za odhad zaplatíte, je závislá především na druhu oceňované nemovitosti a náročnosti zpracování posudku, a u jednotlivých odhadců se může lišit. Běžný administrativní odhad u bytu v hodnotě do 500 000 Kč se však pohybuje kolem 2 000 až 3 000 Kč. Pokud je odměna znalce sjednána jako časová, pak lze za přiměřenou hodinovou sazbu považovat hodnotu 400 až 600 Kč. Účtovat vyšší hodinovou sazbu je pak opodstatněné zejména v případě nutnosti zapracování vzácných informací o realitním trhu (při zpracování tržních analýz) jako argumentační materiál zvěrohodňující správnost uvedených závěrů. Platí, že odměna by neměla být určena v procentní sazbou v závislosti na hodnotě odhadované nemovitosti, aby znalec nebyl ovlivněn výsledkem své činnosti.

Kdy je nutné pořídit si odhad nemovitosti?

Znalecké posudky si můžeme nechat vypracovat pro sebe před koupí nebo prodejem nemovitosti. Můžeme tak zjistit objektivní hodnotu nemovitosti a na jejím základě, po zvážení všech aspektů stanovit prodejní cenu, nebo si udělat obrázek o realitě požadované ceny u poptávané nemovitosti.

Pozor: Znalecký posudek si nechte zpracovat až po té, kdy budete co nejpravděpodobněji vědět, že jste splnili všechny ostatní podmínky pro získání úvěru. V opačném případě mohou být finanční prostředky vynaložené na zpracování znaleckých posudků vynaloženy zbytečně.

Ocenění nemovitosti znalcem je též nutné v případě vkladu nemovitých věcí do majetku firmy, při založení, nebo v průběhu podnikatelské či jiné činnosti. Bez odhadu ceny nemovitosti se neobejde ani kladné vyřízení žádosti o hypoteční úvěr ze strany banky. Po vlně úvěrových podvodů v polovině 90 let minulého století se banky staly opatrnějšími a odhad tržní ceny nemovitostí, kterými má být zajištěn úvěr, si stanovují většinou sami. Pokud banka nezajišťuje odhady přímo sama svými interními nebo externími odborníky, má seznam smluvních odhadců, z nichž si může žadatel o úvěr vybrat.

Odhad hodnoty nemovitosti budou požadovat i stavební spořitelny, pokud žádáte o vyšší úvěr ze stavebního spoření. Tato cena se odvíjí od aktuálního stavu na realitním trhu a může se i podstatně lišit od ceny uvedené ve znaleckém posudku, který byl zpracován pro jiný účel (vyměření daně z převodu nemovitosti) (tzv. vyhlášková cena).

Příklad: Prodejce prodává byt v os. vlastnictví 2+1 v Praze za 1 500 000 Kč, musí si však nechat ještě udělat ocenění tohoto bytu znalcem, který ho ocení na 1 200 000 Kč. Daň se v tomto případě bude vypočítávat ze základu 1 500 000 Kč, protože je větší a daň bude činit 3 % tzn. 45 000 Kč. V případě, že znalec ocení výše uvedený byt na 1 800 000 Kč, pak je rozhodující odhadní cena ve výši 1 800 000 Kč, ze které se vypočítá i 3 % daň, tedy 54 000 Kč.

Na příkladu vidíme, že konkrétní odhad ceny nemovitosti může mít poměrně vysoký vliv i na naše daňové povinnosti a tudíž i na naše peněženky.

Novinka: V minulém roce se snížila daň z převodu nemovitostí o 2 %. Místo 5 % tak nově činí pouze 3 %. Tato daňová úprava tak všem prodejcům ušetří náklady spojené s prodejem nemovitosti, což je pro ně jistě dobrá zpráva. Uvažuje se však, že by tato daň měla být zrušena úplně, stejně jako je tomu na Slovensku

Více dalších zajímavých informací se dozvíte v naší příloze BYDLENÍ!