Osoby samostatně výdělečně činné, které zvažují čerpání hypotéky, řeší dilema: mají v rámci možností optimalizovat daně a získat tak dostatek volných zdrojů na splácení hypotéky? Nebo raději vykázat vyšší zisk, tedy neuplatnit veškeré možné výdaje, a zajistit si tím vyšší bonitu pro získání hypotéky?
Základní problém není ani tak v přiznání či nepřiznání příjmů. V tomto ohledu podnikatelé nemají příliš volnosti a hrozící sankce za krácení daní jsou většinou dostatečnou hrozbou. Otázka je na straně uplatnění či neuplatnění výdajů.
Za příklad poslouží způsob uplatnění výdajů.
Podle účtenek, nebo paušálem?
Osoba samostatně výdělečně činná může v daňovém přiznání uplatnit buď skutečně vynaložené náklady, nebo náklady stanovené paušálně jako určité procento z příjmů.
Obě možnosti mají své výhody a nevýhody. Uplatnění skutečných nákladů je administrativně náročnější (evidence dokladů, účetnictví apod.), ale vyplatí se, jestliže jsou tyto náklady vyšší než zákonem stanovený paušál. Naopak paušální náklady jsou organizačně mnohem jednodušší a často umožní "odepsat si" více, než kolik činí skutečné náklady.
Za příklad mohou posloužit umělecká řemesla. Podstatná část ceny výrobků uměleckých řemeslníků tvoří hodnota přidaná prací. Materiálové náklady a náklady na energie se dostávají do pozadí. Přesto mohou řemeslníci uplatnit výdajový paušál za loňský rok ve výši 80 % z příjmů. Jaký vztah to má k hypotéce?
Základem je daňové přiznání
Naprostá většina bank hodnotí bonitu u osob samostatně výdělečně činných na základě předložených daňových přiznání. Nezkoumají přitom, jaký způsob uplatnění výdajů podnikatel zvolil. Ani nemůžou.
Jeden z čtenářů webu Hypoindex.cz přišel se zajímavou myšlenkou: podat daňové přiznání, které bude následně změněno opravným daňovým přiznáním.
V prvním daňovém přiznání uplatní skutečné výdaje, čímž si zvýší daňovou povinnost, ale zároveň bonitu z pohledu banky. S tímto daňovým přiznáním bude vystupovat při žádosti o hypotéku.
Následně podá opravné daňové přiznání, v němž uplatní paušální výdaje procentem z příjmů a sníží si tak skutečnou daňovou povinnost.
Naznačený postup má ale jeden zásadní nedostatek: podle smluvních podmínek banky se klient zavazuje poskytnout správné, úplné a pravdivé údaje. Navíc na podobné záležitosti pamatuje i trestní zákoník:
Jedná se o trestný čin úvěrového podvodu: "Kdo při sjednávání úvěrové smlouvy nebo při čerpání úvěru uvede nepravdivé nebo hrubě zkreslené údaje nebo podstatné údaje zamlčí, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta nebo zákazem činnosti."
Co na to banky
A jak by se k takovému jednání stavěly banky? Mají vůbec možnost zjistit, že jejich klient změnil daňové přiznání?
"Banka požaduje předložení daňového přiznání minimálně za dvě předchozí zdaňovací období, čímž je eliminován výše uvedený postup. Následné hodnocení bonity klienta pak zohledňuje případný vývoj a stabilitu příjmů," říká Pavla Hávová z Hypoteční banky.
"Dalším opatřením k omezení takového postupu je požadavek na doložení dokladu o zaplacení daně, který banka také standardně požaduje," dodává Hávová.
Komerční banka využívá i další nástroje posouzení bonity klienta vedle daňového přiznání. "Jsou však součástí interních postupů, a proto je nemůžeme komentovat," vysvětluje Marie Petrovová z Komerční banky.
"Banka předpokládá, že podklady přiložené k žádosti o úvěr jsou pravdivé. Pokud při analýze úvěrového obchodu vyhodnotíme, že některé skutečnosti nejsou pravdivé nebo byly následně účelově měněny, můžeme takové jednání hodnotit jako porušení smluvních podmínek," říká Kateřina Bílá z Wüstenrot hypoteční banky.
Podle Tomáše Kofroně z Raiffeisenbank by účelová úprava daňového přiznání kvůli schválení úvěru (a následné podání dodatečného přiznání s žádostí o vrácení zaplacené daně) zakládala právo banky nepovolit čerpání úvěru nebo dokonce vypovědět úvěrovou smlouvu.
"Banka v těchto případech provádí namátkovou kontrolu. Jen v případě, že klient se dostane do delikvence, vyžaduje banka vždy aktuální informace o jeho příjmech a při tom uvedená záměna vyjde zpravidla najevo," říká Kofroň.
Zástupce Raiffeisenbank však přidává i návod pro podnikatele, jak postupovat legálně: "Ti, kteří nechtějí platit vysoké daně a uplatňují například paušální výdaje, mohou u nás použít metodu stanovení příjmů na základě obratu podnikání. Příjem se stanoví procentem z obratu a výše nákladů a daně na něj nemá vliv," vysvětluje Kofroň.
Také Kristýna Havligerová z České spořitelny potvrzuje, že banka může podle obchodních podmínek prakticky kdykoliv přehodnotit bonitu klienta. "Stejně tak můžeme prověřovat, zda úvěr byl použit na dohodnutý účel. Veškeré podklady, které považujeme za potřebné pro přezkoumání uvedených skutečností, jsme oprávněni si opatřit na náklady klienta v případě, že nám je nepředloží ve stanoveném termínu," říká.
"Pokud by na podobnou spekulaci banka přišla, pak bychom to velmi pravděpodobně považovali za úvěrový podvod," dodává Tomáš Pavlík z UniCredit Bank.
Raději bez experimentů
Banka tedy má možnost si kdykoli znovu ověřit bonitu klienta, což namátkově i dělají. Je nicméně velmi pravděpodobné, že by tak neučinila, dokud bude osoba samostatně výdělečně činná řádně a včas splácet úvěr i s úroky.
Ovšem v případě, kdy by banka zjistila porušení podmínek (zkreslení údajů ze strany klienta), mohla by podle závažnosti provinění přistoupit až k okamžité výpovědi smlouvy a navíc to "podpořit" i trestním oznámením.
Z pohledu klienta je proto vhodné smířit se s vyššími daněmi, sociálním a zdravotním pojištěním a podat daňové přiznání s odpovídajícími příjmy a skutečnými výdaji.
| Čtěte také: Sleva na manželku. Ušetří vám 25 tisíc na daních Daňových kontrol je čím dál méně. Ale lépe míří na cíl Ceny nemovitostí: Levné úvěry a daňové úlevy? |
