Praha - Za hypotéku teď můžete platit jenom tříprocentní úrok, zatímco průměr na trhu se pohybuje kolem 4,2 % ročně. U typické hypotéky tak ušetříte nejméně tisícovku měsíčně.
Půjčíte-li si například 1,7 milionu korun na dvacet let, činí měsíční splátka s 3% úrokem necelých 9500 korun, zatímco při úroku 4,2 % dosahuje zhruba 10 500 korun.
Tříprocentní úrok nabízí už od loňského roku UniCredit Bank, před pár dny se k ní přidaly mBank a GE Money Bank s 2,99 %.
Zájemce o tyto nejlevnější hypotéky však musí počítat s tím, že jde o pohyblivý úrok, který se může každý měsíc měnit. To je hlavní rozdíl takzvaných variabilních sazeb oproti klasické variantě, kdy je úrok po zvolenou dobu neměnný (typicky fixace na jeden, tři nebo pět let).
Pohyblivou sazbu objevuje čím dál více lidí. Úrok se totiž odvíjí přímo od situace na mezibankovním trhu, kde jsou v posledních měsících sazby rekordně nízko.
"Zatímco v roce 2009 zvolilo variabilní sazbu pouze kolem 1,5 % klientů bank, vloni stoupl jejich podíl na téměř pět procent," říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.
Variantu s pohyblivou sazbou má v nabídce - vedle klasické varianty s fixací - už sedm bank, tedy více než polovina z těch, které tyto úvěry na bydlení v tuzemsku nabízejí.
Nejlevnější mBank, ale jen když vám stačí půlka
Tříprocentní hranici prolomila na konci února mBank, variabilní hypotéku lze u ní získat s úrokem 2,99 %. Kdo chce na tuto nejnižší sazbu dosáhnout, musí si ale zároveň sjednat pojištění - jinak zaplatí úrok o 0,25 % vyšší.
Pojistné je pro první dva roky (od data prvního čerpání) potřeba zaplatit jednorázově, a to ve výši 1,5 % z poskytnuté částky úvěru. Od začátku třetího roku pak klient platí měsíčně vždy 0,025 % z dlužné částky úvěru. Pojištění kryje riziko vzniku invalidity třetího stupně nebo úmrtí po úrazu či nemoci.
Nejnižší sazba ale platí jen pro zájemce, kterému stačí půjčit maximálně polovinu odhadované ceny nemovitosti (zástavy). Pokud potřebuje půjčit více, čeká na něj i vyšší úrok.
Praktické porovnání
- U klasické hypotéky splácíte po určenou dobu (jeden, tři, pět nebo i více let) pevně určenou částku. Na konci této takzvané fixace vám banka určí sazbu pro další období. Jestliže nesouhlasíte, můžete s bankou vyjednávat o nižším úroku či prodloužení splatnosti, případně zbytek úvěru předčasně splatit (nejčastěji formou takzvaného refinancování, tedy přechodem k výhodnější nabídce konkurenční banky).
- Výhodou pevně stanovené (fixované) sazby je především jistota, že po danou dobu budete splácet stejnou částku. Pokud jdou základní sazby ČNB (či spíše tržní sazby mezibankovního trhu zvané PRIBOR) nahoru, vaše splátka se přinejmenším do konce fixace nezvýší. Jenže platí to i naopak: Pokud tržní sazby klesají, vaše splátky se nesníží.
- Oproti tomu u variabilní sazby se úroky odvíjejí od ukazatele PRIBOR - tržní úrokové sazby, za kterou si banky navzájem půjčují. K ní si banka připočítává pevně stanovenou "marži" (pokrývající kromě zisku i náklady), která se nicméně třeba u mBank nebo UniCredit nemění po celou dobu splácení hypotéky.
- Začali jste splácet hypotéku v prosinci 2008. Při fixaci sazby na pět let platíte stále stejnou sazbu jako v březnu 2008 (nehledě na to, že tržní sazby PRIBOR v dalších měsících výrazzně klesly). Pokud jste tehdy zvolili variabilní sazbu, klesala vaše splátka v dalších měsících stejně jako ukazatel PRIBOR (k němu je však nutné připočíst ještě marži banky - viz tabulka níže).
- Jestliže se tržní sazby PRIBOR změní více než nepatrně, změní se i vaše splátka v dalším měsíci (či jinak stanoveném období).
- Výhoda je zřejmá: Kdo si sjednal variabilní sazbu třeba před dvěma lety, výrazně ušetří oproti lidem, kteří si tehdy zvolili třeba pětiletou fixaci.
- Na začátku dubna 2010 si dva klienti vzali hypotéku 1,7 milionu korun (70 % hodnoty nemovitosti) se splatností na 20 let, zvolili si také vedení běžného účtu a pojištění proti smrti a trvalé invaliditě. Oba si hypotéku vzali u UniCredit Bank.
- První klient zvolil fixní sazbu na 3 roky, získal úrok 4,59 %, což byla jedna z nejlevnějších možností na trhu. Druhý si zvolil variabilní sazbu, tehdy s výsledným úrokem 3,63%.
- Úroková sazba variabilní hypotéky v průběhu minulých 12 měsíců klesla a klientovo výsledné úrokové zatížení bylo 3,40%. U hypotéky s tříletým fixem zůstává sazba 4,59%.
- Rozdíl je jasný: Po prvním roce splácení může být spokojenější klient s variabilní hypotékou, celkem "uspořil" 12 246 korun. Zároveň splatil více svého dluhu, neboť zůstatek úvěru je po jednom roce o 6 935 korun nižší.
- Nicméně porovnání zůstává ještě po další dva roky otevřené (do konce tříleté fixace druhého klienta, rozhodující bude vývoj tržních sazeb).
Nejdříve obecný příklad:
A konkrétní porovnání:
Klienti mBank však ušetří další desítky korun měsíčně oproti konkurenci. Jednak díky tomu, že banka neúčtuje "vstupní" poplatek, který se u většiny ostatních bank pohybuje v řádech tisíců korun (s výjimkou České spořitelny a Raiffeisenbank, které už je zrušily). mBank neúčtuje ani paušální měsíční poplatky za "vedení hypotečního účtu", u konkurence činí 150 nebo i 200 korun měsíčně.
Převratná hypotéka nejen názvem
Zájem o variabilní sazby v Česku výrazně zvýšila hlavně UniCredit Bank, která na začátku loňského dubna přišla s produktem nazvaným Převratná hypotéka. Nebyla sice první na trhu, ale nabídla nejnižší sazby a díky výrazné kampani o sobě dala vědět.
Oproti mBank slibuje UniCredit tříprocentní úrok pro půjčky až do výše 85 % hodnoty zastavované nemovitosti. Vedle jednorázového pojištění je však podmínkou i využívání běžného účtu od této banky. Klient tak platí poplatky jak za hypoteční, tak běžný účet.
Marže se nemění, záleží jen na trhu
Výsledný úrok u mBank i UniCredit Bank se může měnit každý měsíc podle vývoje na trhu - nikdo tedy předem neví, jak dlouho mu nízké sazby vydrží. Analytici počítají s jejich růstem poté, co Česká národní banka během následujících měsíců zřejmě zvýší základní úrokové sazby, které jsou nyní rekordně nízko.
Klienti obou bank ale mají jistotu, že se jim splátka bude měnit jen automaticky podle vývoje na trhu. Nebude se měnit marže, kterou si k tržní sazbě připočítává banka - na konečném úroku se přitom tato marže podílí zhruba dvěma třetinami. mBank i UniCredit garantují, že marže neměnná po celou dobu splácení úvěru.
GE Money nabízí "pohyblivou fixaci"
Do třetice nabízí rekordně nízký úrok i GE Money Bank. Od března nabízí sazbu 2,99 % pro úvěry do 80 % ceny nemovitosti.
Oproti zmíněným dvěma konkurentům však klient nemá jistotu, že mu úrok poroste automaticky jen podle vývoje na trhu. GE Money totiž u nejlevnější varianty garantuje fixace své marže jen po dobu jednoho roku, pak ji může změnit. Čím delší fixace pevné části, tím je výsledná sazba vyšší.
| Čtěte také: Změna v zákoně. Chudí si budou muset najít levnější byt Nájemníci ztratí část výhod, majitelé bytů posílí Nová čísla: Od stavebního spoření zatím lidé neutekli |
Měsíční splátku pak navýší nejen pojištění, ale - podobně jako u UniCredit - i nutnost využívat běžný účet od GE Money Bank a dále různé poplatky včetně vstupního (ten činí 0,8 procenta z objemu hypotéky, nejméně osm tisíc a nejvýše 25 tisíc korun, pouze při online podání žádosti je nulový).
Další poplatek - 500 korun - zaplatí klient GE Money pokaždé, když chce hypotéku čerpat.
Utéci lze snadno, návrat je složitější
Riziko, že splátky naopak kvůli situaci na trhu nečekaně vzrostou, lze přitom snadno omezit. "Pokud klienti aktivně sledují trh, není problém přejít pružně na fixní úrokovou sazbu, začne-li sazba PRIBOR narůstat a oni chtějí zvolit jistější variantu," říká Libor Ostatek ze společnosti Golem Finance.
Zatímco mBank za změnu variabilní sazby na fixaci nevybírá žádný poplatek, u UniCredit zaplatíte 2000 korun a u GE Money 5000 korun.
Zpátky na variabilní sazbu ale můžete přejít v zásadě až po skončení fixačního období.
