Splácení hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření patří mezi oblíbené možnosti, jak si legálně snížit základ daně z příjmů fyzických osob. (Jestliže tuto možnost neznáte, přečtěte si nejdříve rámeček níže.)
Na konci letošního března však přišel odborný web Hypoindex.cz s překvapivým zjištěním: Podmínky jsou v zákoně nastaveny tak, že (při přísné interpretaci) neumožňují odpočet úroků při druhém a dalším refinancování úvěru.
„Refinancujete-li úvěr na bytové potřeby, můžete si zaplacené úroky z refinancujícího úvěru (při splnění dalších náležitostí) od základu daně odečíst. Refinancujete-li ale hypotéku na refinancování hypotéky, pak už máte smůlu a úroky si podle zákona odečíst od základu daně nemůžete," varoval redaktor Petr Zámečník. Abyste nepřišli o možnost uplatnění úroků od základu daně, můžete tedy refinancovat jen jednou.
Článek z našeho partnerského webu Hypoindex.cz jste si vzápětí mohli přečíst také na Aktuálně.cz, včetně dopadů této interpretace na úvěry ze stavebního spoření.
Ministerstvo má jasno
Co se zpočátku zdálo jen jako teorie, je však podle ministerstva financí skutečností.
„Od základu daně lze odečíst úroky z úvěru, pouze pokud byl použit na financování bytové potřeby uvedené v písm. a) až g) příslušného ustanovení zákona o daních z příjmů. Úroky z úvěru použitého na splacení úvěru, kterým bylo refinancováno splacení původního úvěru, již odečitatelné nejsou," potvrzuje Radek Ležatka z oddělení komunikace ministerstva financí.
| Odkazy na dřívější články: Refinancujete hypotéku? Můžete přijít o daňové výhody Stavební spoření místo hypotéky? Konec daňových výhod |
Nejde samozřejmě o výmysl „úředníka z tiskového oddělení," jak se hned objevilo v reakcích na výše uvedené články. Ležatkova odpověď je samozřejmě oficiálním stanoviskem (právním názorem) ministerstva financí, byť ne takové právní síly jako by byl například metodický pokyn či dokonce vyhláška. „Věcně příslušným je odbor Legislativa daní z příjmů," upřesnil na dotaz deníku Aktuálně.cz.
Změnu či upřesnění zákona ministerstvo financí v současnosti nepřipravuje.
Odpočet od základu daně
Od základu daně si můžete odečíst zaplacené úroky, nikoliv celkovou výši splátek. V rámci jedné domácnosti lze ročně uplatnit až 300 000 korun zaplacených na úrocích, což znamená až o 45 000 korun menší daň. Tohoto horního limitu sice dosáhne málokdo, nicméně i v běžných případech ušetříte na daních přinejmenším několik tisíc korun ročně.
Základní podmínkou pro uplatnění odpočtu však je, že jde o úvěr poskytnutý na financování (vlastních) bytových potřeb poplatníka. Ten, kdo odpočet uplatňuje, musí tedy v nemovitosti už bydlet nebo si ji za tímto účelem teprve stavět. Nemůže však jít například o nemovitost využívanou k rekreaci (chata, chalupa), k pronájmu další osobě (ani v rámci rodiny) nebo výhradně k podnikatelským účelům (typicky kancelář osoby samostatně výdělečně činné).
A druhá základní podmínka? Ten, kdo si úroky odečítá, musí být "účastníkem úvěru". Nestačí, když jej fakticky splácí. Rozhodující je osoba uvedená ve smlouvě. Pokud je tedy „vaše" hypotéka napsaná třeba na otce, protože jste si díky jeho vyššímu příjmu mohli půjčit více peněz, nemůžete si úroky ve vašem daňovém přiznání odečíst. A bohužel si je možná nemůže odečíst ani otec, pokud v takto financovaném bytě nebydlí.
Nekontrolujeme to, říkají úředníci
Podle reakcí odborníků i úředníků z praxe však není nutné propadat panice.
„Upřímně řečeno, my většinou nekontrolujeme ani to, zda je úvěr skutečně využíván na bytové potřeby," řekla nám dlouholetá pracovnice finančního úřadu v jednom z krajských měst. „Kontroly, zda někdo takovou nemovitost nepronajímá nebo nepoužívá třeba jen k rekreaci, děláme jen namátkově," upřesňuje.
Úřednice považuje za prakticky nemožné, aby finanční úřad v současnosti kontroloval refinancování hypoték. „To by znamenalo sledovat dílčí změny toho původního úvěru. Tak podrobnou dokumentaci si nevedu. Navíc je pro mne důležitý účel, tedy bytové účely, ne forma. Ano, může se stát, že u druhého refinancování opět budeme kontrolovat, zda poplatník využívá nemovitost k vlastnímu bydlení. Pokud nám to ale on sám neřekne, nebo jej někdo neudá, na refinancování jen tak nepřijdeme a ani nás nezajímá," říká úřednice, s níž autor článku dlouhodobě spolupracuje na odborných tématech a jejíž jméno nelze z pochopitelných důvodů zveřejnit.
Podobně to zatím vidí i další úředník z krajského finančního ředitelství. „Zaprvé jsme to ještě nikdy neřešili, kontrolujeme jen shodu poplatníka s osobou čerpající úvěr, občas také bytové potřeby," říká. „Když se ale dívám na zmíněný paragraf zákona, tak jasně stanoví, že odpočet lze uplatnit i na úvěr, určený na splacení úvěru použitého poplatníkem na financování bytových potřeb. To chápu jako svolení, že odpočet lze uplatnit nejen u původní hypotéky, ale také u refinancování. Zákon neříká, že tak lze učinit jenom jednou. Ostatně by to nedávalo smysl - když už, tak proč jenom jednou a ne třeba dvakrát? Jde spíše o nepřesnost v zákoně než účel," domnívá se úředník.
Účetní Petra Králová však upozorňuje, že vždycky záleží na konkrétním úředníkovi. „Koneckonců nad nimi visí hrozba trestu za přinejmenším nedbalostní krácení daňových příjmů státu," dodává.
Omezující výklad zákona se samozřejmě nelíbí ani hypotečním makléřům. „Myslím, že účelem tohoto ustanovení nebylo řešit stav při refinancování. Účelem je poskytnout klientům, kteří si na pořízení svého vlastního bydlení vezmou hypoteční úvěr, nějakou formu daňové výhody. To je ten primární účel. Jestli tento úvěr bude v průběhu 30 let u jedné banky nebo u deseti bank, to by mělo být jedno," věří Milan Roček, šéf Asociace hypotečních makléřů.
Závazný výklad podá až soud
Roček je „velmi optimistický" ohledně případného sporu s finančním úřadem. „Pokud by mi zaplacené úroky neuznal, podal bych odvolání k finančnímu ředitelství. A kdyby to nepomohlo, pak nezbývá než podat žalobu s tím, že účel zákona je jiný," říká.
Zmíněný názor ministerstva financí je totiž skutečně jenom názorem. Zatím jde stále jen o teorii. „Závazný výklad přísluší pouze správním orgánům či soudům v rámci přezkumu konkrétních případů," potvrzuje také Radek Ležatka z ministerstva financí.
Teprve poté, co finanční úřad v konkrétním případě skutečně neuzná odpočet úroků při druhém refinancování hypotéky, začne problém reálně existovat. Poplatník se pak proti rozhodnutí finančního úřadu (požadujte jej v písemné podobě) musí odvolat a při neúspěchu podat takzvanou správní žalobu. Jestliže by ani krajský soud nerozhodl ve prospěch poplatníka, může se spor dostat k Nejvyššímu správnímu soudu.
A právě Nejvyšší správní soud v posledních letech mnohokrát označil rozhodnutí finančních úřadů za odporujících zákonu, čímž soud prakticky doplňuje či zpřesňuje jeho znění. Jiná věc je, že ministři financí - jak Bohuslav Sobotka, tak Miroslav Kalousek - v praxi ukázali nevídané pohrdání soudními rozhodnutími. V lepším případě je totiž následně účelově obešli (Sobotka v případě regulovaného nájemného), v horším rovnou řekli, že ani rozhodnutí Ústavního soudu pro ně není závazné (Kalousek v případě daňových kontrol).
Závěr? Určitě se nenechte odradit. To nejhorší, co byste mohli udělat, je vzdát to a odpočet vůbec neuplatnit.
„I kdyby snad přišel nějaký výslovný pokyn shora, že speciálně tohle máme kontrolovat, tak poplatníkům nehrozí žádná sankce. Přinejhorším jim ten odpočet prostě neuznáme, nebudou platit nějakou pokutu navíc," potvrzuje pracovník finančního ředitelství. „Zvláště když jde o podobně nejasné ustanovení zákona, kterému běžný poplatník nemusí rozumět. Tady lze těžko podezírat lidi z úmyslného krácení daní," dodává.
