Ostrava - Desítky tisíc bytů, které skupina firem jednoho z nejbohatších Čechů Zdeňka Bakaly získala privatizací důlní společnosti OKD, jsou na Ostravsku stále problém.
Nájemníci nejdříve doufali, že jim stát, nebo Zdeněk Bakala prodají byty do soukromého vlastnictví. Nestalo se tak a teď se lidé vyrovnávají s deregulací nájmů.
Téměř polovina z nich jsou penzisté, nebo lidé nemajetní, kterým stát pomáhá příspěvkem na bydlení, a desítky milionů veřejných výdajů se prostřednictvím nájemníků přesunou do Bakalových firem.
„Způsob, jakým stát privatizoval byty OKD, byl velmi nevýhodný," říká v rozhovoru pro Aktuálně.cz Martin Lux ze sociologického ústavu Akademie věd, který se zabývá sociálními a ekonomickými otázkami bydlení.
„Na druhou stranu velký vlastník nájemních bytů je pro trh dlouhodobě přínosem. Je to dobrá alternativa k vlastnickému bydlení," uvedl Martin Lux.
Mělo se počkat
A.cz: Od prvního okamžiku, kdy stát privatizoval důlní společnost OKD včetně několika desítek bytů, se spekuluje o tom, zda to bylo správné rozhodnutí. Zda společnosti Zdeňka Bakaly nezískaly ve finále byty velmi levně, ne-li téměř zadarmo.
Stát prodal byty OKD před dokončením deregulace nájemného a to byla chyba. Bylo to mnohem méně výhodné než dnes, to je po deregulaci nájmů. Pokud by stát s prodejem počkal na skončení regulace nájemného a bytový fond prodal ve veřejné soutěži za nejvyšší nabídku, tedy za standardních tržních podmínek, mohl na tom výrazně vydělat. Tímto způsobem postupovali po sjednocení například v bývalém východním Německu. Nejdříve se nájmy zvýšily na obvyklou úroveň a poté byl bytový fond privatizován.
A.cz: Téměř deset procent všech nájemních bytů v soukromém vlastnictví získal navíc jediný vlastník. V tom nevidíte problém?
Velká koncentrace bytů v rukou jednoho soukromého vlastníka není ničím výjimečným a je standardní v Německu, Švýcarsku, Francii, Švédsku... Je pravda, že z dlouhodobého hlediska je pro stát a potažmo i trh s byty lepší, když na trhu působí velcí profesionální investoři než velké množství malých drobných pronajímatelů, v extrémním případě s jedním pronajímaným bytem.
A.cz: Proč?
Protože to lépe stabilizuje nájemní bydlení jako alternativu k bydlení vlastnickému. Z toho důvodu by profesionální investory viděli rádi i ve Velké Británii nebo v Irsku, ale dlouhodobě se jim nedaří je přilákat.
Obcím to nenechat
A.cz: Nebylo z dlouhodobého pohledu výhodnější ponechat všechny byty OKD ve vlastnictví obcí?
Je důležité, aby obce měly svůj sociální bytový fond, ale aby byly velkými vlastníky bytového fondu jako za socialismu, to nedopadlo dobře ani tehdy a ani v jiných vyspělých zemích - byrokracie, neefektivity při správě a rekonstrukcích, fronty na přidělování, klientelismus, korupce...
Žijete v Ostravě? Zajímá vás? Fanděte jí s Aktuálně.cz na Facebooku!
Obce nemusí být vždy špatný hospodář. Máme ale zkušenost především z minulosti, že mnohé z nich s bytovým fondem hospodařily špatně a měli bychom se z toho poučit. Ostatně stejně jako mnoho vyspělých zemí, které upřednostňují podporu formou příspěvku na bydlení, než další rozšiřování bytového fondu obcí.
Nicméně optimální se zdá kombinace obou forem veřejné podpory. Jak sociálních obecních bytů, kdy ovšem obec není velkým vlastníkem bytu, tak příspěvku na bydlení.
A.cz: Pokud by však také obce přistoupily na deregulaci nájmů, zůstal by příspěvek na bydlení ve veřejném sektoru. Takhle je součástí příjmu soukromé společnosti. A právě díky struktuře bytů OKD a sociálnímu složení nájemníků je to příjem významný.
To vůbec nemůžu hodnotit. Naopak, to nemusí být tak značné, protože tržní nájemné zde bude pod tlakem směrem dolů a příjmy nájemníků nemusí být tak nízké, aby ti lidé měli nárok na příspěvek na bydlení.
Je jasné, že dojde k navýšení prostředků na příspěvek na bydlení. Jde ale o to, že nějak se lidem s nízkými příjmy pomoci musí. Buď regulací nájemného, tedy opět subvencemi, nebo příspěvkem na bydlení. Velikost příspěvku na bydlení bude do velké míry záležet na finanční situaci nájemníků.
Zlatý sever
A.cz: Vraťme se ještě k původní ozázce. Bylo pro stát a obce výhodné, že se obrovské množství nájemních bytů koncentrovalo v soukromých rukách - navíc v jednom jediném regionu?
Co se týká výdajů na příspěvek na bydlení, na severní Moravě a v severních Čechách mají dnes investoři značný výnos z nájemného. Tento výnos je mnohem vyšší, v procentech několikanásobně, než například v Praze. Výnos je vypočten jako poměr ročního čistého nájemného k aktuální tržní ceně pronajímané nemovitosti.
A.cz: Kde vzniká tak výrazný rozdíl mezi Prahou a regiony?
Ten nepoměr částečně odráží větší rizika z pronajímání bytů v těchto oblastech. Je tam větší podíl nezaměstnaných lidí, větší riziko neplacení nájemného. Částečně je však podle mého názoru odrazem nefungujících místních trhů. Na rozdíl od Prahy, kde tržní nájemné reálně i výrazněji pokleslo, a tak se stalo daleko dostupnějším, zde tržní nájemné zůstává relativně vysoké, a to kvůli pomalé deregulaci nájemného v minulých letech.
A.cz: Jaký tedy mohou nájemníci v bývakých hornických bytech na Ostravsku čekat vývoj?
S tím, jak se bude razantněji zvyšovat dosud regulované nájemné, by tak mělo dojít, i když s jistým zpožděním, i v těchto oblastech k narovnání tržního nájemného na rovnovážnou úroveň, tedy k procesu, který známe z Prahy.
Určitá část nájemníků si za situace zvyšujícího se regulovaného nájemného najde vlastní bydlení, protože bude obecně výhodnější splácet hypoteční úvěr než platit zvýšené nájemné. Samozřejmě, ne všichni mohou vzhledem ke svým příjmům nebo věku takto racionálně jednat, ale nemyslím si, že jsou všichni nájemníci RPG nemajetní.
RPG navíc brzy pozná, že za uvolněné byty po starších lidech by při vysokém nájemném už nenašli adekvátní náhradu. Takové změny pak budou tlačit ceny bytů a nájemné více k sobě a povedou ke skutečné rovnováze.
Dnešní tržní nájemné by tedy mohlo poklesnout. Bohužel trh s bydlením je pomalý ve svých reakcích, takže ten proces může trvat i několik let.
